Achat scindé et immobilier : technique de planification successorale
L’achat scindé est une technique parfaitement licite de planification successorale fréquemment utilisée en Belgique. On y recourt notamment pour acquérir un bien d’investissement avec ses enfants.
Au moment d’acheter un immeuble, les parents en acquièrent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. De leur vivant, les parents peuvent occuper le bien et en percevoir les revenus. A leurs décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires du bien et ce, sans devoir payer de droit de succession. En effet, ils deviennent pleins propriétaires du bien suite à l’extinction de l’usufruit et non en leur qualité d’héritier.
Bien souvent, les enfants ne disposent pas des fonds nécessaires pour l’achat de la nue-propriété. Au préalable, les parents leurs font donc donation de cet argent. La plupart du temps, cette donation prend la forme d’un don bancaire. De cette manière, on évite de devoir payer les droits de donation.
Correctement encadré, l’achat scindé permet d’éviter en toute légalité les droits de succession. Pour ce faire, il convient toutefois de respecter certaines règles afin d’éviter tout problème avec l’administration fiscale.
Achat scindé et droits de succession
Afin de limiter l’utilisation abusive de cette technique, la loi fiscale a introduit une règle spécifique à l’article 9 du Code des droits de succession. En vertu de celle-ci, au décès des parents, l’immeuble est considéré comme se trouvant en pleine propriété dans leur succession et comme recueilli à titre de legs par les enfants. Autrement dit, la valeur de la pleine propriété du bien réintègre fictivement la succession des parents et pourra être soumise aux droits de succession à leurs décès.
La présomption inscrite à l’article 9 CDS est réfragable. Les enfants peuvent la renverser en prouvant que l’achat scindé ne déguise pas une libéralité à leur profit. Pour ce faire, ils devront pouvoir démontrer qu’ils disposaient des fonds personnels pour acquérir la nue-propriété du bien, qu’ils ont effectivement affecté ces fonds à l’achat de ce bien, et que l’évaluation de l’usufruit a été réalisée correctement.
Achat scindé et donation préalable : position de l'administration
Depuis 2002, la position de l’administration fiscale en matière d’achat scindé précédé d’une donation préalable a fortement évolué. Les derniers rebondissements datent de 2020. Actuellement, la position de l’administration peut être résumée comme suit.
Il n’y a pas de libéralité lorsqu’il est démontré qu’il y a eu une donation préalable des fonds avant l’achat scindé. Dorénavant, il n’est plus exigé que cette donation soit reçue par acte authentique, ni même qu’elle ait été enregistrée. Il est suffisant de prouver que les fonds ont été donnés avant le paiement par les nus-propriétaires de leur part dans le prix du bien. Si un acompte est prévu au moment de la signature du compromis de vente, le montant total à payer par les nus-propriétaires doit avoir été donné avant la signature du compromis. En Région flamande, c’est la date de l’acte authentique qui est considérée comme le moment de référence. Par conséquent, les nus-propriétaires doivent disposer de la totalité des fonds avant la signature de l’acte authentique.
Conserver un dossier de preuves
La charge de la preuve incombe aux nus-propriétaires. C’est en effet eux qui sont présumés recevoir une libéralité aux décès de leur parent. En pratique, de nombreuses années peuvent s’écouler entre l’achat scindé et le décès des parents-usufruitiers. Afin de pouvoir renverser la présomption au décès des parents, et éviter les mauvaises surprises, il est important que les nus-propriétaires conservent soigneusement un dossier complet de preuves. Ce dossier contiendra notamment l’acte de donation ou le pacte adjoint, les extraits bancaires et le calcul de valorisation de l’usufruit.
Vous envisagez un achat scindé avec vos enfants et vous souhaitez être accompagné dans vos démarches ? N’hésitez pas à nous contacter.
